よくあるご質問

購入について

不動産購入時の諸費用はどのくらいかかりますか?

不動産を購入する際、「チラシに書いてある数字」だけを見て判断すると痛い目に合います。売買に掛かる

 

 

 

諸費用

 

 

 

も考えないと「一見お買い得なようで、実は勿体ない買い物」になる事がありますので、是非「全部でいくらか?」という目線は持っておいていただければと思っています。

 

 

 

という事で、売買代金のほかにかかる諸費用を列挙すると次の通りです。

 

 

 

契約書に貼る「印紙税」

登記する際の「登録免許税」

不動産を取得した際に掛かる「不動産取得税」 ※ただし購入から約半年後に納付

不動産を持っていると掛かる「固定資産税」

 

 

 

これらは税金関係ですね。あとは

 

 

 

ローンを利用する場合の事務手数料、保証料、保険料など。

 

 

 

また、仲介業者が介在する場合は仲介手数料もかかります。

 

 

 

なお、これはごく一般的な話ですが、新築物件を購入される場合、物件価格の3~7%くらいの諸費用が必要と言われます。

 

 

 

中古物件の場合は、物件価格の6~10%くらいを目安とすると良いと言われています。

 

 

 

しかしこれも、「物件ごとに」全然違うので、やはり取扱業者にしっかりと確認しておくべきです。

 

 

 

この他、引越し代・家具家電購入代等も見込んでおく必要があります。新居を持つと何かと

 

 

 

欲しくなりますので(笑)

税金について

住宅ローン控除のやり方を教えて下さい。

住宅ローンを組んで住宅を購入した場合、物件によっては住宅ローン控除が適用できる場合があります。

 

 

 

まず「出来る場合」と「出来ない場合」がありますが、これは基本的に「住宅を購入した不動産業者又は建築業者」などにご確認下さい。

 

 

 

 

ご自分でも確認は出来ますが、色々な用件があるので、業者に聞いた方が確実です。

 

 

 

 

なお、適用が可能な場合でも、購入した年の翌年、3月15日までに確定申告の手続きが必要です。

 

 

 

 

住宅ローン控除に必要なモノは以下になります。

 

 

 

 

■源泉徴収票(原本 勤務先から貰って下さい)

 

■住宅ローン残高証明(原本 事前に金融機関から送付されます)

 

■土地建物の登記事項証明書(原本 法務局で取得出来ます)

 

■不動産売買契約書又は請負契約書(写し 業者から交付されているはずです)

 

■認印

 

■預金通帳(還付金が入金される口座になります)

 

■免許証及び個人番号通知カード

 

■申告書及び計算書(税務署HP又は管轄税務署でご確認下さい)

 

 

 

なお、住宅ローン控除については「還付申請」になりますので、本来の確定申告時期(2月16~3月15日)以前の1月から手続きが可能です。申告時期は大変混み合いますので、お早めのお手続きをお薦め致します。

 

 

 

私のお薦めの方法としては、上記書類を集めて税務署に行かれる事です。ご自身で、国税庁のホームページから手続きを行う事も可能ですが、やっぱり慣れてないと、戸惑うと思います。

 

 

 

ちなみに、私は自分でやりましたが、お客さんの分を私が代わりに行う事は出来ないのです。(税理士法違反)

 

 

 

法律である以上、お手伝いしようにも出来ませんので、申し訳ありませんが、上記書類を揃え、税務署でのお手続きをよろしくお願い致します!

住宅ローン控除の「耐震を証明する書類」とは?

そろそろ「確定申告」の時期ですね。いや、まだ早いって?いやいや、住宅ローン控除のような「還付申請」は、通常の申告時期ではなく、1月から受け付けてくれるのですよ。で、最近、こういうご質問を良く頂きます。





「税務署に行ったら耐震を証明する書類が不足していると言われたんですけど・・・」





そうです。住宅ローン控除とは「住宅ローンを持っていれば必ず使える」というシロモノではないのです。細かい要件は国税庁のHPをご覧いただくとして、私の方では「実務的」な、ごくごく実践的なことのみをお伝え致します。






まず、「住宅ローン控除」を使えるかどうかは、住宅の「築年数」で大きく変わります。木造なら「築後20年以内」、鉄骨等の場合は「築後25年以内」が対象となり、基本的にそれ以上の築年数は住宅ローン控除が使えません。






なんででしょうねえ・・・。築年数20年を超えてても、まだまだ、まだまだ大丈夫な住宅はたくさんあるんですけどねえ・・・。でもまあ、そういう事になっているので、仕方ないですよねえ・・・







しかし、木造で築20年を超えていたとしても、抜け道(?)があります。それが「耐震を証明する書類」です。







これは以前まで「耐震基準適合証明書」というモノを付けなければならなかったのですが、これがまた、取るのが中々大変だったんですよ。実務上。







しかし、今は「住宅かし保険」に加入しているという証明書「保険付保証明書」が、この「耐震を証する書類」として認められるようになっているのです!!









弊社の場合、2014年度からですがこの制度を採り入れ、「築20年以上」の物件については、全てこの「保険付保証明書」を発行するようになりました。(自社売主物件に限る)








要するに、弊社の売り物件は、基本的に「住宅ローン控除」が使える物件ばかりなのです!!








という宣伝はそんな所にしておきまして、とにかく「住宅ローン控除」を使おうとしておられるお客様。「保険付保証明書」ですよ「保険付保証明書」。








ちなみにこの「保険付保証明書」。最大30万円の「すまい給付金」の支給要件にもなっています。なんという素晴らしい書類なのでしょう・・・。ということです!それでは!!

 

 

 

 

 

あ、最後に、この事は、銀行の方でも知らない人が結構います。なので、銀行の方から「住宅ローン控除は使えませんよ」と言われてもめげないで下さい。「瑕疵保険付保証明書」があれば大丈夫ですから!!

不動産取得税の納付書が届いたのですが、払わないといけないのですか?

払って下さい(笑)

 

 

 

ちなみに、不動産取得税とは文字通り「不動産を取得した際」に課される税金で、取得した際「一度限り」払わないといけないものです。

 

 

 

なお、不動産取得税には「軽減措置」という制度があり、「まったく掛からない」場合もあります。

 

 

 

しかしその場合でも「不動産取得税の軽減申告」というものは必要です。何もせずに税金をタダにしてくれるほど、行政は甘くないのです(笑)

 

 

 

細かい制度内容については富山県県税事務所のホームページをご覧下さいませ。

固定資産税の納付書が届いたのですが、払わないといけないのですか?

払って下さい(笑)

 

 

 

私も本当に「払いたくないなあ」と思いつつ、ちゃんと払っております。

 

 

 

固定資産税は自治体にとってかなり大きな財源です。その地域で生活する以上、その地域が良くなる事は我々にとっても大事な事です。

 

 

 

ふるさと納税で全然関係無い所に納税している場合じゃありません(代表者の個人的見解)

 

 

 

いや、地縁・ご縁があってするのは全く構いませんが、「返戻品欲しさに」納税するのはいかがなものかなと(代表者の個人的見解)

 

 

 

やはり「自らの”本当のふるさと”」に納税するのがスジではないでしょうか。とはいえ

 

 

 

「心のふるさと」とか「第二のふるさと」とかはありますので、「ふるさと納税」を否定するものではありません。当然ですが「納税者の自由」です。(ホントに)

 

 

 

とりあえず「教育・勤労・納税」は国民の三大義務です。権利を主張する為にも、義務は、しっかり果たしましょう!

 

 

 

 

私だって、出来れば払いたくないですが(笑)

固定資産税の日割り精算ってなんですか?

固定資産税は、不動産を保有している方に毎年課される税金です。という事は不動産売買の際、その固定資産税を「売主と買主、どちらがいつまで負担するのか?」という問題が出て来ます。

 

 

 

 

仮に本年1月26日に売買した場合を想定してみましょう。なお、固定資産税は分かりやすく12万円とします。

 

 

 

 

そもそも、固定資産税は「1月1日」時点の所有者に納税義務がありますので、実際に請求が来るのは〇〇です。

 

 

 

 

〇〇ってどちらか分かりますか?

 

 

 

正解は

 

 

 

 

そう、「売主」です。売主に、平成31年度固定資産税として12万円が課されますので、売主はその金額を納付しなければなりません。(例年4月~5月頃)。しかし

 

 

 

 

実際には1月26日で所有者が変更となってますので、「それ以降」の分は買主が負担するのが「スジ」という事になります。

 

 

 

 

なので、実際には売主が支払うのですが、スジとして、売買後の固定資産税を「日割り計算」にて算出し、その分を「買主から売主へ」支払うわけです。

 

 

 

 

これが「固定資産税の日割り精算」と呼ばれるものになり、不動産売買の際、売買代金と一緒に授受する事になります。

 

 

 

 

なお、実際の日割り計算ですが、こちらは「年度」で考えます(富山県の場合。地域によって異なります)ので、平成31年1月26日~平成31年3月31日分

 

 

 

 

と!

 

 

 

 

平成31年4月1日~平成32年(ないけど)3月31日の

 

 

 

 

一年分

 

 

 

 

を、売買時に精算します。となると、1月26日から3月31日までが65日、平成31年4月1日~平成32年3月31日までが365日という事になりますので、合せて

 

 

 

 

430日分を精算しなければなりません。となると!

 

 

 

 

12万円×430日÷365日

 

 

 

 

という計算になり、結論として

 

 

 

 

141,369円

 

 

 

 

という金額を、買主は負担しなければなりません。

 

 

 

 

 

「一年分より多いじゃん!!」となりますが、それを支払う事により本年度の分と来年度の分が精算されますので、払う金額は同じ。という事になります。

 

 

 

 

 

厳密に言えば、それだけのお金を預金しておけば「金利」が発生するわけですから、「その分損してるじゃないか!」とも言えますが、そんな事を言っていると肝心の不動産売買がスムーズに完了しませんので、どうかご理解の程、よろしくお願い致します。

その他

ランド・プランに行っても留守の事が多いのですが?

折角足を運んでいただいたのに、不在にしており誠に申し訳ありません。

 

 

 

 

弊社は、元々私と嫁、そして父の3人で経営している、典型的な「家族経営」の会社です。また、実務的な事は基本的に「全て」代表者自身が自分で行っています。

 

 

 

 

となると。

 

 

 

 

現地調査や現場立会い、営業や役所回り、そんな事も代表者がやってますので、当然ながら「外出している事」が多くなるのです。

 

 

 

 

この辺、他の者に任せて、私は会社の社長席(という程エラそうな椅子は使ってませんが)にドーンと座っていたい所ですが、不動産というのはとにかく

 

 

 

 

「現場が大事」なのです。

 

 

 

 

物件も人も「自分の目で見る」事をモットーとしていますので、どうしても留守がちになる点は、申し訳ないのですがご理解下さいませ。

 

 

 

 

 

事前にご一報いただければ、必ず時間は合せます。折角ご来所いただいて無駄足を踏ませてしまうのは私も大変恐縮ですので、是非ご来所の際は事前ご連絡の程、何卒よろしくお願い申し上げます。

契約について

不動産の売買契約書を紛失してしまったのですが?

不動産の売買契約書は、住宅ローン控除を始め、すまい給付金、地方自治体の助成金(必ずあるわけではありません)申請の他、将来転売する時の参考としたり、転売後の所得税申告等で、意外と使う事が多いです。

 

 

 

 

とは言え、不動産の売買契約書なんて、日頃から「どこにあるか」意識して生活する事はありえませんし、権利証ほどの物々しい書類でもないので、つい「どこかに」保管して紛失してしまう事も多いです。

 

 

 

 

しかしご安心下さい。上記のような場合に必要となる「不動産売買契約書」は、原本じゃなくて良いのです。写しで十分なのです。

 

 

 

 

ですから、何らかの必要に迫られて「不動産売買契約書」を提出しないといけないけど、どうにも見当たらないという場合は、その不動産を購入した不動産業者にお問合せ下さい。

 

 

 

 

 

通常、不動産の売買契約書は2通、乃至1通を作成するのですが、原本と写しの関係は別として、その業務に携わった不動産業者ならちゃんと保管していますので。

 

 

 

 

 

ただし、よっぽど年数が経過していたり、業者が廃業していたりしていた場合は・・・

 

 

 

 

その時の取引相手(売主)を探して「持っていないか?」確認するしか無さそうです。

 

 

 

 

が、まあ、そこまでしか事は、私はありません。

 

 

 

 

しかし一番は、やっぱりご自身でしっかり保管しておくことでしょうね。権利証と一緒にして、金庫等に保管される事をお薦め致します。

 

 

 

 

 

何故か「権利証」だけが金庫に保管されているケースが多いですから(笑)

 

 

 

 

 

ちなみに、不動産の売買を行った際の「領収書(銀行の振込控えでも良い)」関係も、一緒に保管しておかれる事を強くお薦め致します。

 

 

 

 

 

将来、転売した時に多いに効力を発揮しますので。この話は、また別の所「転売の際の税金申告」でお伝え致します。

査定について

私の家(実家)、いくらで売れますか?

良くお電話でいただくご質問ですね。「〇〇の近くなんですが、この辺の土地は坪いくらくらいですか?」とか「〇〇坪あって、建物は〇〇坪、築年数は〇〇年くらいなんですが、いくらで売れますか?」などですね。

 

 

 

ハッキリ言いますと、不動産を特定しない、このようなふわふわっとしたご質問には、私としても

 

 

 

ふわふわっと

 

 

 

 

しかお答え出来ません(笑)

 

 

 

 

地域も勿論大事なんですが、「その不動産」状況がどうななのかが大事です。周辺環境、方角、道路との関係、敷地の形状、陽当り、建物と敷地の関係、建物の状況、その他色々ありますが、とにかくまずは

 

 

 

 

不動産の特定

 

 

 

 

をしないと話は前に進みません。

 

 

 

 

 

売却を前提とした査定は無料で行っていますので、売却をお考えでしたら、お気軽にご相談下さいませ。

査定費用は掛かりますか?

不動産を査定する場合、法務局にある資料を取り寄せ、私も現地に行き、状況を観察しつつ、色んなデータを調べ、慎重に計算を行う事になります。

 

 

 

ザッとやってパッととやってハイ終わり♪

 

 

 

というわけにはいかないのです。なので、資料を取得したり、現地に足を運んだり、調査したりしないといけないという事は

 

 

 

「コストが掛かっている」事になります。

 

 

 

ですから、「無料で査定」というのは基本的に行っておりません。ただし

 

 

 

「実際に売却を前提としている」場合は無料でご相談に応じております。

 

 

 

 

なお、売却を前提としない査定というのは、例えば相続や離婚等で「財産分与」する場合の参考となる価格査定等を前提としています。

 

 

 

 

ちなみにこれらについては「不動産鑑定」というのがありまして、これは「不動産鑑定士」という専門資格者じゃないと受けられません。

 

 

 

 

なお、不動産鑑定の場合は、私が知る範囲ですが、「簡易鑑定」で7万円前後、「正式鑑定」だと数十万円~というのが一般的だと思います。(物件によっては100万超)

 

 

 

 

弊社査定につきましては、一般的な住宅については「一物件につき10,000円+消費税+資料取得代」としています。資料取得というのは、法務局での資料取得で、1,000円程度~3,000円程度を想定しています。(これも物件によって異なります)

 

 

 

 

不動産というのは個別性の高い財産で、一つ一つ全く違う分、「ざっとした事」が言えないのです。個別対応で丁寧に説明させていただきますので、ご相談ありましたらお気軽にご相談下さいませ。