中古戸建てはどのように評価されるのか?

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お住まいを売却する時は、「価格」が最も気になる所です。当然ですが、売る方は少しでも高く売りたいですし、買う方は少しでも安く買いたいものです。

 

 

 

弊社ではお客様に「より高く」「後悔の無い」住宅処分をしていただく為、誰にでも分かりやすい査定を心がけています。

 

 

 

しかし、査定はあくまでも査定。「その金額で売れるわけではない」という事をしっかりとご理解していただきたいのです。査定はいわば「理論値」であり、言い方を変えれば

 

 

 

絵に描いた餅

 

 

 

です。売れてナンボ。それが中古住宅の売却なんですが、我々不動産業者もテキトーに数字を付けているわけではありません。(少なくとも私は)

 

 

 

ここでは、一般的な不動産査定の考え方と、弊社独自の査定システムをご紹介していきます。

国交省が公表している建物評価の指針

国土交通省は「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」(以下、「指針」)を公表しています。この「指針」は、中古戸建て住宅の取引に共通の基準として平成26年に公表されました。

 

 

 

 

「指針」が公表されるまで、個別の住宅の状況にかかわらず、中古戸建て住宅については建築後20~25年で建物の市場価値を一律にゼロとする慣行がありました。しかし、それでは

 

 

 

良質な維持管理やリフォームが行われている住宅の価値が適切に評価されているとはいえず、住宅流通市場活性化の阻害要因になっていると言われていました。

 

 

 

ちなみに、銀行によってはいまだにこの慣行から抜け出ていない所も数多くあります。早く実態に近づいた評価方法を採っていただきたいものですね。

 

 

 

 

「指針」においては、建物を「基礎・躯体」部分と「内外装・設備」部分の大きく二つに分類。各部位でそれぞれの価格を算定し、部位の特性に応じて減価修正を施した上で合算して、建物全体の価格を導き出す手法を採用しています。

 

 

 

「基礎・躯体」部分については、性能に応じて20年より長い耐用年数を設定し、たとえば、「長期優良住宅」であれば100年を超える耐用年数とすることも許容しています。

 

 

 

劣化が進行していないと確認された場合は、実際の築年数を短縮した年数を評価上の経過年数と設定することも。また、最低限の機能の残存が確認されれば、実際の築年数によらず、一定の時点まで評価上の経過年数が短縮されます

 

 

 

「内外装・設備」部分においては、適切な内外装・設備のリフォームを行った場合、基礎・躯体の機能が失われていない限りは住宅の価値は向上するととらえて評価に反映されます。

 

 

 

 

内外装・設備の価値は、経過年数でほぼ一律に減価するものの、補修などが適切に行われることによって、その価値は何度でも回復・向上されます。また、同等の機能を有するものへの更新であれば、100%まで価値が回復するのです。

とは言っても、普通の不動産業者は中古住宅をどう査定しているのか?

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上記でご覧いただいた通り、現在の中古住宅査定は「築後20年で価値ゼロ」とは見做さず、性能・状況に応じ、物件毎に個別に評価される事になっています。しかし現実は、まだまだ「築後20年で価値ゼロ」として査定している不動産業者は多いと思います。


確かに、状況によっては「価値ゼロ」という事もあるかも知れませんが、実際に人が住めて、手直しすれば新築同然に使える住宅も数多くあり、それらを一律「築年数が経っているから価値ゼロ」というのはおかしな話です。

 

 

 

弊社では、築年数も当然に査定に反映させていますが、それよりも大事にしているのは「現在の状況がどうか」「いかに管理され、いかに使われてきたか」という所です。愛着を持って管理され、手直しを繰り返してきた住宅を「築20年ですから価値ゼロですね」などと言う事は絶対に致しません。

需給バランスやタイミングも重要

建物の査定方法を見ていくと、検査や補修などの有無が建物の評価に反映されることが分かります。このことからも、建物の価値を維持するためには、日常のメンテナンスが大切という事です。

 

 

 

また、適切なリフォームや補修は、建物の価値を上げることにつながります。しかし、リフォームによって必ずしも建物の価値が上がるとは限りません。自分にとって住み心地のよい間取りや内装が買い手のライフスタイルに合わない場合もありますので、その点には注意が必要です。

 

 

 

実際の売却価格は、売却時期の需要と供給のバランスや市場の状況などに左右されることもあります。実際に売れるかどうかは、世の中の景況やタイミングも重要な要素であることを忘れてはいけません