「買取り」を利用してスムーズに不動産売却

売却1-1

 

不動産の売却には大きく分けて「仲介」と「買取り」があります。それぞれメリット・デメリットがありますが、これは物件の状況やお客様のご事情、ご要望によって変わってきます。

 

 

 

したがいまして仲介が良いのか買取りが良いのか」はケースバイケースであり、どちらが良く、どちらかが悪いという話ではありません。

 

 

 

ここでは、私が不動産取引実務の中で経験した「買取りのメリット・デメリット」そして

 

 

 

「仲介のメリットとデメリット」特に「リスク」についてご説明致します。是非ご理解いただき、安心出来る不動産売買、損をしない不動産売買を行って下さいませ。

不動産の買取りとは何か

一般的な不動産の売却とは、不動産会社に仲介を依頼し、第三者である一般買主に対して不動産を売るというものです。

 

 

 

一方、買取りとは、不動産会社が不動産を直接、買い取るものです。(そのまんまかよ!という話ですが・・・)

 

 

 

流れとしては、不動産会社が不動産を買い取り、リフォーム工事などを行った上で売主となり、再販売を行う形です。

 

 

 

なお、弊社の不動産買取りは、次のような手順で作業を進めていきます。

 

 

 

1【調査・査定】不動産の調査・査定を行います。合せて売却のご事情、ご要望の聴き取りをさせていただきます。

 

2【審査】購入可否の審査を行います。(不動産会社によってはそもそも「買取り」を行わない会社も多数あります。また、どんな物件でも買い取るという事は不可能であり、買取り不可となる場合もあります)

 

3【購入条件提示】不動産所有者様に対して、購入価格・諸条件を提示します。

 

4【買付証明書発行】買付証明書をお渡し致します。

 

5【売買契約締結】買付証明書に基づき不動産売買契約を締結します。

 

6【代金支払・引渡し】代金支払いと同時に不動産の引き渡し(鍵の受け渡し・所有権移転登記)を行います。

不動産買取りの最大のメリットは?

売却1-2

不動産会社が買い取りをする場合、一般的な売却と比べて、迅速に売ることができるというメリットがあります。一般的な売却の場合、販売活動に3ヵ月程度、売却の契約から代金の受取りまでにはまた1~2ヵ月程度、合せて半年程掛かってしまうケースが多いです。

 

 

また、ハッキリ言って「その金額で本当に売れるのか」という保証は全くありません。

 

 

 

どんなに良い価格を付けようと、売れなければ絵に描いた餅。実際に売れない限り、なんの意味もありません。(売れ残りリスク)

 

 

 

中には数年間、全く売れないケースというのも良くあります。

 

 

 

 

また、この間の広告宣伝費は基本的に不動産会社持ちですが、固定資産税・水道電気料・町内会費・建物の修繕費・草むしり・雪下ろし等は所有者様のご負担となります。(維持管理リスク)

 

 

 

 

この点買取りの場合は、購入希望者を探す必要がないため、売却価格等の条件面での折り合いさえつけば、すぐに売却が可能です。数日で売買契約が成立する場合もあり、この迅速さが最大のメリットとなります。

 

 

 

 

しかし、不動産会社としてもその物件を買取る事による様々なリスク(購入による金利リスク、リフォームする場合の工事リスク、売れない場合の在庫リスク、税金その他維持管理リスク等々)を負わなければならない以上、一般市場での不動産価格よりも売却価格が安くなる傾向にあるというデメリットはあります。

 

 

 

 

それでも、仲介で高めの価格設定をした場合、なかなか売れずに結局値下げをせざるを得なくなり、「当初の買取り可能額を下回ってようやく売却」という事も良くありますので、この辺りは「メリットとデメリット」そして「リスク」をしっかり想定して、慎重にご判断いただく事が必要となります。

その他のメリット

この他買取りには、仲介手数料が不要になるというメリットもあります。不動産会社の仲介で不動産を売却する一般的な売却の場合、不動産会社に対して、仲介手数料を支払わなければなりません。この仲介手数料は、例えば、売却価格が1000万円であれば原則として388,800円、2,000万円であれば原則712,800円となります。買取りの場合、この仲介手数料は不要です。(直接売買の場合)

 

 

 

 

また、一般的な売却の場合、買主が決まるまで、何組もの内覧希望者を迎え入れなければならないこともあります。これは、時間を拘束されますし、精神的な負担も大きいと考えられます。一方、買取りの場合、不動産会社による査定のみのため、一度部屋を見せるだけでいいという場合が多く、内覧対応の手間がなくなります。さらに、買取りの場合、当事者が二者になるので、手続きがシンプルになるというメリットもあります。

 

 

 

 

 

この他、物件に何か問題があった時の責任を免れる事が出来るというのも安心です。(瑕疵担保責任免責)物件が売れても、後でトラブルに巻き込まれるのは本当に大変です。一旦不動産会社に買い取って貰えば、あとは不動産業者が責任を持って維持管理・売却を行っていくわけですから、所有者様としては大変精神的にも安心出来る不動産売却方法と思います。

代表者からの「不動産売買実務」を踏まえて一言

今まで述べてきた感じで、なんとなく「仲介と買取り」のメリット・デメリット・リスクはご理解いただけたかと思いますが、上記については「大体どこの不動産サイトでも」同じような事が書かれています。

 

 

 

私が思う仲介と買取り、一番のポイントは「誰がリスクを負うのか?」という一点に尽きます。不動産業者としては、仲介でリスク無く、さらっと不動産売買出来るのが理想です。勿論、所有者様としても「仲介でさらっとスピーディに売却」出来れば一番と思います。

 

 

 

しかし、不動産には様々な問題があり、必ずしも仲介で売れるとは限らない物件が多数あるのです。例えば、建物が傷んでおり、リフォームしないと売り物にならないと思われる物件、建物が傷みすぎており、取り壊さないと売り物にならないと思われる物件、相続や抵当権等の権利関係に問題があり、それらを解決しないと売り物にならない物件、その他、本当に色んな事情があるのです。

 

 

 

 

こういった時は、不動産業者が「買い取って諸問題をクリアして」ようやく販売に耐えうる物件になるわけです。どうしても「買取りだと安くなるんでしょ」と言われる事が多いのですが、実際問題、そうしないと売買出来ませんし、その金額じゃないと話が進まないのです。

 

 

 

 

 

話が進まないというのは、不動産を売ることが出来ず、維持管理リスクを、ずっと貴方が背負い込まなければならないという事です。

 

 

 

 

 

ちなみに、「仲介でさらっといける」という物件もありますので、本当にこの辺は「ケースバイケース」です。私としても実際に物件を見て、お話を聞かないと判断付きませんので「不動産を売却したいけど、自分の場合はどの方法が良いのかな」というお悩みがあれば、是非お気軽にご相談いただければと思っております。